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土地市場活躍 樓市出現分化

中國經濟新聞網 2019-05-09 13:56:02

  4月以來,全國樓市成交出現分化。一線城市經歷樓市“小陽春”后,觀望情緒濃厚,成交量環比下降,價格基本穩定。二線熱點城市呈現“量價齊升”態勢,多數三四線城市則“量價齊跌”。土地市場成交繼續活躍,多個地區土地溢價率超過30%。租房市場方面,租金整體持續走高。
  
  三四線城市量價齊跌
  
  58同城、安居客發布的報告顯示,一季度的“小陽春”行情讓樓市復蘇節奏快于預期。4月份,北上廣深一線城市房價保持穩定態勢,二手房市場保持回暖。南京、杭州等熱點二線城市房價向一線城市靠齊;在吸引人才的政策推動下,部分二線城市房地產市場熱度提升。
  
  中原地產首席分析師張大偉表示,4月以來,全國樓市成交量和成交價都出現了分化。一線城市量價上漲乏力,成交量環比出現不同程度的調整。但相比2018年4月,多數地區成交量依然上漲明顯。二線熱點城市在土地市場火爆、人才落戶新政等刺激下,保持“量價齊升”態勢。多數三四線城市經歷“小陽春”后,價格在階段性高點后,出現“量價齊跌”的現象。
  
  國家統計局數據顯示,2019年3月,一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%,二手住宅銷售價格同比上漲0.5%。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲12.2%,二手住宅銷售價格同比上漲8.2%。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲11.4%,二手住宅銷售價格同比上漲8.4%。
  
  在一線城市中,北京地區受共有產權房和限競房集中入市的影響,4月呈現“量升價跌”態勢。中原地產數據顯示,北京地區4月份新建商品房總成交套數為7371套,同比增加5190套。總成交額為316.79億元,是上年同期的2.57倍;去除回遷房,4月份合計成交262.02億元,環比下降11%;成交均價40302元/平方米,與3月份基本持平,同比下降6000元/平方米。
  
  進入5月,北京地區樓市出現了一定程度的觀望情緒。北京市住建委數據顯示,“五一”假期期間,北京市新建商品住宅網簽124套,二手住宅網簽134套,新建商品住宅與二手住宅網簽量總共不足300套,創2015年以來同期網簽水平新低。
  
  2015年-2019年“五一”假期期間,北京地區合計簽約2559套。其中,2016年商品房和二手房合計簽約1085套,2017年簽約528套;2015年和2018年分別為373套和315套。而2019年僅為258套。
  
  諸葛找房數據研究中心分析師國仕英對中國證券報記者表示,今年“五一”假期盡管有4天,但北京住宅網簽量仍不及往年3天的網簽量。一方面,假期較長大部分人員選擇外出旅游,市場需求減少。另一方面,在嚴格調控的背景下,市場觀望情緒濃厚。
  
  從上市房企發布的4月份銷售業績看,分化依然持續。截至目前,10余家上市房企發布2019年前4月銷售業績,分化明顯。部分中小房企銷售數據上漲明顯,龍頭房企延續一季度銷售降溫態勢,布局三四線城市的企業尤其明顯。相比之下,布局一二線城市的龍頭房企4月份銷售業績回暖。
  
  以中國金茂為例,2019年4月份簽約銷售金額為127.92億元,同比增長27.66%;實現簽約銷售建筑面積約76.72萬平方米。1-4月份累計取得簽約銷售金額411.21億元,同比下降15.5%;累計簽約銷售建筑面積約201.88萬平方米。
  
  土地市場升溫
  
  中原地產研究中心統計數據顯示,截至4月30日,全國50大熱點城市合計賣地1.16萬億元,與上年同期基本持平。其中,前3月同比下降10%,4月賣地數量明顯增加。
  
  4月以來,以二線城市為代表的土地市場開始升溫,土地溢價率有抬升苗頭。蘇州、杭州、武漢、廣州等熱點城市4月份土地市場活躍,土地出讓加速,帶動土地成交市場整體活躍。2019年以來,38個城市合計出讓土地金額超過100億元。其中,杭州出讓土地781億元,位列第一。北京、天津、上海、重慶等8個地區土地出讓金額均超過300億元。
  
  不少地區土地成交溢價率較高。4月1日,廣州出讓4塊宅地、1塊商務用地、1塊工業用地,起拍價合計約為66億元,成交價約87億元,溢價率達31.82%。4月2日,蘇州出讓太湖新城一宗住宅用地,最終成交價為16.77億元,樓面價1.73萬元/平方米,起拍單價為1.27萬元/平方米,溢價率達36.11%。
  
  中原地產首席分析師張大偉表示,2018年,土地市場持續調控,降溫明顯,部分企業拿地較少。今年以來,融資壓力有所緩解,部分企業開始進入土地市場搶地,土地市場開始復蘇。部分熱點城市土地市場明顯活躍,溢價率有所上升。從全國的情況看,土地市場依然平穩。2019年以來,全國多個城市土地成交依然低迷,特別是一線城市。
  
  對于未來走勢,58安居客房產研究院首席分析師張波指出,樓市已經從年初的下探行情演化為小幅回暖。政策信號值得關注,不排除后續政策出現微調收緊的可能。
  
  房租價格走高
  
  租房市場價格整體持續走高。諸葛找房數據顯示,全國大中城市2019年4月均價超過44元/平方米/月,為今年以來最高水平。在一二線熱點城市中,除三亞租賃淡季租金持續下跌外,幾乎全面上漲。
  
  其中,一線城市平均租金達到83.87元/平方米/月,漲幅擴大。不同戶型的月租金表現各異:北京小面積房源價格上漲,90平方米以上的大戶型租金下跌;上海普遍租金上漲,但50-70平方米的小兩居漲幅最小;深圳、廣州大面積高端房源租金上漲明顯。
  
  相比之下,杭州、成都等地區租賃需求迭代升級明顯。50-70平方米房源成交占比收窄,而90-140平方米租房占比擴大。結合各面積段價格漲跌幅情況來看,上述地區90-140平方米的房源租金普遍下跌,50-90平方米的普租房源價格更為堅挺。
  
  針對熱點城市租金普遍上漲的原因,業內人士稱,大量資本涌入租房市場,抬升了租房市場整體價格。近年來,長租公寓搶灘布局熱點租賃城市,大量小面積開間整租入市;同時,買賣市場受政策調控影響較大,房東在房價滯漲的壓力下,有通過租金上漲獲益的驅動力。

來源:中國證券報 編輯: 曹陽       
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